Petra Bielinová: Nesprávné nakládání s nemovitým majetkem obce a nárok na náhradu škody

02.07.2015 19:56

Úzkou souvislost mezi notoricky známými pravidly pro nakládání s majetkem obce a případným nárokem obce na náhradu škody vyslovil v březnu tohoto roku Okresní soud v Kolíně.  Město Kolín se v daném soudním řízení domáhá nároku na náhradu škody ve výší 26 milionů korun, která městu měla vzniknout trestným činem bývalého místostarosty v souvislosti s prodejem městských pozemků. Žaloba města na náhradu škody, tedy na částku činící rozdíl mezi kupní cenou sjednanou a zaplacenou a kupní cenou v daném místě a čase obvyklou, byla soudem (zatím nepravomocně) zamítnuta. Město Kolín podalo proti rozhodnutí Okresního soudu v Kolíně odvolání.

Podmínky pro nakládání s majetkem obce dle zákona o obcích

Zákon o obcích stanoví pro územně samosprávné celky povinnost zveřejnit na úřední desce záměr prodat, směnit nebo darovat nemovitý majetek, pronajmout jej nebo jej poskytnout jako výpůjčku. Záměr musí být zveřejněn nejméně po dobu 15 dní před rozhodnutím příslušného orgánu obce (zastupitelstvo nebo rada obce). Z judikatury Nejvyššího soudu pak dovozujeme, že doba mezi zveřejněním záměru a samotným rozhodnutím orgánu obce zároveň nesmí být nepřiměřeně dlouhá, tj. například delší než dva roky (viz rozhodnutím Nejvyššího soudu sp. zn. 26 Cdo 4198/2011).

Ve lhůtě mezi zveřejněním záměru a rozhodnutím příslušného orgánu podávají případní zájemci územně samosprávnému celku své nabídky. Rovněž i veřejnost může v tomto období vyjádřit svůj názor na plánovanou dispozici s nemovitým majetkem obce. Lhůta pro podání nabídek může být v záměru samozřejmě stanovena i na dobu výrazně delší než 15 dní; samotné rozhodnutí orgánu obce by však po jejím uplynutí nemělo být nepřiměřeně prodlužováno, a to i proto, že hodnota nemovitosti by se mohla v mezidobí i významně změnit.

Nemovitosti navíc musejí být v záměru řádně označeny dle podmínek katastrálního zákona platného v době zveřejnění záměru. Zastupitelstvo či rada obce může následně platně rozhodnout jen o takovém majetku obce, který byl dostatečně identifikován ve zveřejněném záměru. Nelze například akceptovat, aby se zveřejněný záměr týkal jen částí některých vyjmenovaných pozemků, avšak kupní smlouva byla následně schválena na pozemky jako celky, případně na pozemky jiné, například sousední. Pokud obec řádně záměr nezveřejní, případně zveřejní záměr vadný, je právní úkon (například uzavřená kupní smlouva) neplatný.

Praktické problémy při neplatné kupní smlouvě na nemovitost

Potud to zní jednoduše, avšak v praxi Katastrální úřad vklad vlastnického práva dle neplatné kupní smlouvy zpravidla povolí. Na jedné straně sice platí, že pokud kupní smlouva nebyla uzavřena platně, k převodu vlastnického práva vlastně nikdy nedošlo. Nicméně k další změně zápisu vlastnického práva zpět na obec dojde jen tehdy, pokud se územně samosprávný celek bude svého nároku domáhat u soudu a pokud mu soud právo na „znovunabytí“ vlastnického práva pravomocně přizná (samozřejmě za podmínky současného vrácení zaplacené kupní ceny). Takové rozhodnutí soudu může záviset i na tom, zda případné nedostatky zveřejněného záměru budou shledány natolik závažné, aby způsobily neplatnost smlouvy.

V mezidobí mezi prodejem pozemků a podáním žaloby na určení vlastnického práva se však na dotčených pozemcích zpravidla objeví nová zástavní práva, věcná břemena či právo stavby, případně bude pozemek částečně rozdělen a rozprodán třetím osobám. Také tyto osoby, na původním neplatném prodeji pozemku nijak nezúčastněné, budou následně uplatňovat svá práva, například i právo na náhradu škody. Další překážkou úspěchu ve sporu může být v případě smluv uzavřených po účinnosti zákona č. 89/2012, občanský zákoník i výklad ustanovení § 579 odst. 1, podle kterého se neplatnosti (například z důvodu nízké kupní ceny) nemůže dovolávat ten, kdo ji sám způsobil (tedy obec).

Proč dle soudu nevznikla městu Kolín škoda

Okresní soud v Kolíně nárok města na náhradu škody ve výši 26 milionů neuznal ani částečně a to z několika důvodů. Předně soud dospěl k závěru, že kupní smlouva je neplatná podle § 39 dříve platného občanského zákoníku už proto, že uzavření kupní smlouvy bylo dosaženo trestným činem bývalého místostarosty. Další důvod neplatnosti kupní smlouvy pak dle soudu vyplývá z § 39 odst. 2 zákona o obcích, když sjednaná kupní cena nebyla v daném místě a čase obvyklá (a odchylka od této zásady nebyla nikdy nijak zdůvodněna).

Výše uvedené důvody neplatnosti kupní smlouvy by se za určitých okolností daly přičítat bývalému místostarostovi, nicméně dle soudu nebyly splněny ani další podmínky, které pro nakládání s majetkem obce pod sankcí neplatnosti stanoví zákon o obcích. Zveřejněný záměr na prodej nemovitostí totiž popisoval záměr obce prodat pouze části některých dotčených pozemků, avšak kupní smlouva byla uzavřena na pozemky jako celky. Navíc jeden z pozemků, které město nakonec prodalo, v záměru nebyl zmíněn vůbec. A konečně mezi zveřejněním záměru na prodej pozemků a samotným prodejem uplynuly více jak tři (respektive dva) roky, což je s ohledem na povahu zamýšlené dispozice doba nepřiměřeně dlouhá.

I kdyby se tedy bývalý místostarosta nedopustil trestného činu přijímání úplatku, byla by uzavřená kupní smlouva z výše uvedených důvodů neplatná. A protože město Kolín vlastnické právo k dotčeným pozemkům nikdy nepozbylo, nevznikla mu ani vyčíslená škoda na majetku. Ač se to může zdát na první pohled nespravedlivé, je možné, že bývalý místostarosta městu Kolín nakonec žádné odškodné nezaplatí.

Ať už soud s bývalým kolínským místostarostou dopadne jakkoli, slouží tento případ všem obcím jako výstraha, aby při uzavírání kupní smlouvy vždy věnovaly maximální pozornost i takovým „detailům“ jako je věcný obsah zveřejněného záměru na prodej majetku, včetně doby, který uplynula mezi zveřejněním záměru a rozhodnutím o uzavření kupní smlouvy.

Mgr. Petra Bielinová, advokátka. Od roku 2011 se věnuje tématům spjatým s komunální politikou. www.bielinova.cz

Článek byl zveřejněn v červnovém čísle časopisu Moderní obec 6/2015.

Kontakt

Právo ve veřejném zájmu IČ: 03853462
Chalupkova 1367
149 00 Praha 4

Bankovní spojení:
2900774131/2010
Právní poradenství pro zastupitele:
Mgr. Petra Bielinová
petra.bielinova@pvvz.cz

Mediace:
Mgr. Michaela Tejmlová, LL.M.
michaela.suchardova@pvvz.cz

Předseda spolku Marek Eliáš
marek.elias@pvvz.cz